С 1 января 2016 года вступила в силу статья 217.1 Налогового кодекса РФ, установившая новый порядок обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимости (введена Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

Из пункта 5 этой статьи следует, что в целях налогообложения продажная стоимость недвижимости должна сравниваться с ее кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если продажная стоимость оказывается меньше этой величины, доход от продажи недвижимости в целях исчисления НДФЛ принимается равным этой величине.

Пунктом 3 статьи 4 Закона № 382-ФЗ установлено, что положения статьи 217.1
НК РФ применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Поэтому, если недвижимость приобретена в собственность до 1 января 2016 года, то при налогообложении доходов от ее продажи положения статьи 217.1. НК РФ не применяются.

Согласно Гражданскому кодексу РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Документом, подтверждающим право собственности на недвижимость, является свидетельство о государственной регистрации права или выписка из Единого государственного реестра.

Например, жилой дом с участком был куплен в декабре 2015 года и продан в 2016 году.

Если регистрация права собственности на дом и на участок произошла в декабре 2015 года, то при их продаже применяются правила исчисления НДФЛ, действовавшие до 1 января 2016 года. То есть доходом в целях налогообложения будет продажная стоимость дома с участком независимо от того, больше она или меньше кадастровой стоимости.

При этом можно заявить имущественный вычет при продаже имущества, который предоставляется в размере доходов, полученных от продажи недвижимости, но не более
1 млн. рублей. Вместо этого вычета доход от продажи недвижимости можно уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.

Если дом с участком был куплен, например, за 900 000 руб. и продается за эту же цену, налоговая база по НДФЛ при такой продаже будет равна нулю независимо от того, какой из вариантов применения вычета будет выбран.

Если недвижимость была куплена за 1 200 000 рублей, а продана за 1 350 000 рублей, то налогооблагаемая база составит 1 350 000-1 200 000=150 000 рублей, к уплате в бюджет подлежит 150 000 х 13%=19 500 рублей.

Если договор купли-продажи дома был заключен в декабре 2015 года, а регистрация права собственности на него произошла уже в 2016 году, в целях налогообложения последующей продажи этого дома с участком применяются положения статьи 217.1 НК РФ.

Допустим, кадастровая стоимость дома с участком по состоянию на 1 января 2016 года составляет 2,5 млн. рублей. Если он продан за 250 000 рублей, то, исходя из положений НК РФ, доход от продажи в целях налогообложения составит 1,75 млн. рублей (2,5 млн. рублей x 0,7).

Этот доход можно уменьшить на имущественный вычет в размере полученных доходов от продажи недвижимости, но не более 1 млн. рублей, или на сумму расходов, связанных с ее приобретением.

Таким образом, в первом случае налоговая база по НДФЛ составит 750 000 руб. (1 750 000 рублей – 1 000 000 рублей), а сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, -
97 500 рублей (750 000 руб. x 13%); во втором случае исходя из налоговой базы 1,5 млн. руб. (1 750 000 руб. – 250 000 руб.), налог к уплате составит 195 000 рублей.

 Межрайонная ИФНС № 3 по Ставропольскому краю