Государственная регистрация прав несовершеннолетних граждан на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации  (ГК РФ), Семейным кодексом Российской Федерации, в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон о регистрации), ныне действующими Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 (Правила ведения ЕГРП), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с Законом о регистрации.

Представление документов на государственную регистрацию осуществляется в порядке, установленном Законом о регистрации, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с ним.

Согласно нормам действующего законодательства, заявления о государственной регистрации представляют:

законные представители несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет от их имени;

несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет - самостоятельно;

управляющие в отношении недвижимого имущества несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет, переданного в доверительное управление на основании заключенных органами опеки и попечительства и управляющими договоров о доверительном управлении таким имуществом в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 38 ГК РФ.

На государственную регистрацию (помимо предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для ее проведения) представляются документы, подтверждающие полномочия законных представителей несовершеннолетнего.

Полномочия родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния. Полномочия опекунов несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет, попечителей несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет подтверждаются соответствующим документом, выданным органом опеки и попечительства.

Приемные родители подтверждают свои полномочия удостоверениями установленного образца, выданными органом опеки и попечительства.

Если лицу, нуждающемуся в опеке (попечительстве), в течение месяца не назначен опекун (попечитель), выполнение обязанностей опекунов (попечителей) временно возлагается на орган опеки и попечительства.

В соответствии с ГК РФ, органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления.

Выполнение обязанностей опекунов (попечителей) детей, находящихся на полном государственном попечении в воспитательных учреждениях, лечебных учреждениях, учреждениях социальной защиты населения и других аналогичных учреждениях, возлагается на администрации этих учреждений. Временное помещение ребенка опекуном (попечителем) в такое учреждение не прекращает прав и обязанностей опекуна (попечителя) в отношении этого ребенка.

Несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет предъявляется документ, удостоверяющий личность, т.е. паспорт гражданина Российской Федерации.

Если несовершеннолетнему не исполнилось четырнадцати лет, его законные представители предъявляют свидетельство о рождении несовершеннолетнего.

На государственную регистрацию помимо предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для ее проведения, представляются также и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе:

• разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет законными представителями;
• письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет. (В этих случаях, при подписании документа, необходимого для государственной регистрации прав, несовершеннолетние лица в возрасте от 14 до 18 лет  указывают, что действуют с согласия родителей, усыновителей или попечителей. Лица, действующие в качестве законных представителей, должны подтвердить свое согласие на совершение сделки (например, записью о согласии с указанием полностью фамилии, имени, отчества и подписи).  Законные представители, которые действуют в интересах малолетних детей в возрасте до 14 лет, пишут на документе, что действуют в интересах несовершеннолетнего ребенка.
• разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на распоряжение имуществом;
• документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей в случаях, когда имеется решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего шестнадцати лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним;
• договор о доверительном управлении недвижимым имуществом подопечного, заключенный органом опеки и попечительства с управляющим, определенным этим органом, и соответствующее разрешение органа опеки и попечительства;
• договор о передаче ребенка (детей) на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями (супругами или отдельными гражданами, желающими взять детей на воспитание в семью);

В случае если основанием государственной регистрации является документ о совершении несовершеннолетним сделки с объектом недвижимого имущества, при проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки необходимо установить, требуется ли в соответствии с законодательством Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства.

Так, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства требуется, в том числе,  в случаях:

• отчуждения законными представителями имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, или дачи согласия законными представителями на отчуждение такого имущества несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
• сдачи внаем (в аренду), предоставления в безвозмездное пользование, передачи в залог имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
• дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет от указанного права;
• дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на выдел долей, раздел имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет;
• дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на совершение сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, в том числе уменьшение доли в праве общей долевой собственности, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет.

При проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки необходимо также учитывать иные положения законодательства Российской Федерации, в том числе следующие положения ГК РФ и Семейного кодекса:

• местом жительства несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет признается место жительства его законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов;
• при раздельном проживании родителей местом жительства детей может являться место жительства любого из родителей, что устанавливается соглашением родителей, при отсутствии которого спор между родителями разрешается судом ;
• раздельное проживание попечителя с подопечным, достигшим шестнадцати лет, допускается с разрешения органа опеки и попечительства при условии, что это не отразится неблагоприятно на воспитании и защите прав и интересов подопечного ;
• родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия, в случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей;
• не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда ;
• опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками ;
• сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;
• сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 ГК РФ,   может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
• при заключении органом опеки и попечительства с управляющим, определенным этим органом, договора о доверительном управлении имуществом, в отношении которого необходимо постоянное управление, опекун или попечитель сохраняет свои полномочия в отношении того имущества подопечного, которое не передано в доверительное управление;
• при осуществлении управляющим, действующим на основании заключенного с ним органом опеки и попечительства договора о доверительном управлении имуществом, в отношении которого необходимо постоянное управление, правомочий по управлению таким имуществом на управляющего распространяется действие правил, предусмотренных пунктами 2 и 3 статьи 37 Кодекса ГК РФ ( запрет на совершения сделок с имуществом подопечного без согласия органа опеки и попечительства, а также на совершение сделок близких родственников с подопечным;
• доверительное управление имуществом подопечного прекращается по основаниям, предусмотренным законом для прекращения договора о доверительном управлении имуществом, а также в случаях прекращения опеки и попечительства.

Согласно  пункту 1 статьи 175 ГК РФ, сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.

При этом сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов видно, что сторонами сделки нарушены требования статей 26, 37 ГК РФ (не получено согласие родителей, усыновителей или попечителя, либо такое согласие дано без предварительного разрешения органа опеки и попечительства), то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

При принятии решения о приостановлении государственной регистрации прав в рассматриваемых случаях необходимо направлять уведомления о приостановлении государственной регистрации прав сторонам сделки, а также родителям (усыновителям, попечителям), если их адрес известен, органу опеки и попечительства с указанием причин приостановления государственной регистрации прав.

При этом, например, если родители (усыновители, попечители), орган опеки и попечительства сообщат непосредственно регистрирующему органу о своем согласии (разрешении) на совершение несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет сделки, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований.

Необходимо также отметить, что приостановление государственной регистрации прав (сделки, ограничения (обременения) прав) по причине возникновения у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав возможно в случае наличия обоснованных сомнений. Критериями (пределами) обоснованности таких сомнений являются предусмотренные Законом о регистрации основания для отказа в государственной регистрации прав. Соответственно, неустранение таких сомнений должно повлечь отказ в государственной регистрации (в ином случае действия по приостановлению государственной регистрации прав могут быть расценены как уклонение от государственной регистрации прав).

При соответствии документов, предоставленных на регистрацию прав несовершеннолетних, вышеуказанным требованиям законодательства, государственный регистратор принимает решение об осуществлении государственной регистрации прав.