Реалии сегодняшних дней вынуждают любого правообладателя объекта недвижимости или земельного участка знать и понимать ответственность за надлежащее исполнение законодательства в части строительства и реконструкции принадлежащего ему на том или ином праве имущества. Правообладатели любых объектов недвижимости и земельных участков, осуществляя строительство или реконструкцию объектов недвижимости, во избежание дополнительных расходов, связанных с процедурой узаконивания объектов недвижимости, должны четко знать и применять на практике те законодательные акты, которые регламентируют их действия при проведении строительства (реконструкции) объектов недвижимости. В данной статье мы постараемся максимально доходчиво разъяснить права и обязанности физических и юридических лиц при осуществлении строительства или реконструкции объектов недвижимого имущества.  

Законодательством РФ дано определение такого социального явления как  самострой. Так в ст. 222 Гражданского Кодекса РФ указано, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Законодательство также установило меру ответственности за несоблюдение необходимых процедур при осуществлении строительства (реконструкции) объектов  недвижимости, самовольном занятии земельных участков, как в границах, так и за границами населенных пунктов. И надо отметить, что ответственность признанных виновными в том или ином нарушении лиц может доходить и до уголовной.

Прежде чем начать процесс строительства жилого дома или любого другого объекта, в первую очередь следует определиться с участниками данного процесса и обратиться за разрешением на строительство в уполномоченный орган. Выбор подрядной организации, которая будет осуществлять строительство, является последним этапом перед осуществлением непосредственных строительно-монтажных работ. 

Однако в реальности все часто происходит по-другому. Застройщик, особенно если он является собственником земельного участка, полагает возможным  делать на своём земельном участке всё, что ему заблагорассудится. Отсюда и берёт своё начало самострой.

В дальнейшем перед застройщиком встает проблема так называемого «узаконивания» объекта, т.е. сбор необходимого пакета документов для получения свидетельства о регистрации права собственности на объект недвижимости. Отсутствие документов, разрешающих строительство, значительно осложняет процесс государственной регистрации права собственности на возведенный объект. Также следует отметить, что отсутствие разрешения на строительство  приводит к невозможности привлечь средства материнского капитала при строительстве или реконструкции  индивидуального жилого дома.

Законодательство увязывает  получение разрешения на строительство с соблюдением градостроительных и иных требований при возведении объекта недвижимости. Таким образом, в случае соблюдения всей процедуры получения разрешения на строительство застройщик застрахован от возможных исков со стороны лиц, интересы которых могут быть затронуты предстоящим строительством.    

Различают самострой двух видов:

В первом случае, то или иное лицо является собственником  земельного участка, на котором было совершено самовольное возведение объектов недвижимости при отсутствии специальных разрешительных документов на строительство. Это, как правило, коммерческие и некоммерческие объекты недвижимости небольшой площади, возведенные в зоне, не привлекающей всеобщего внимания, а также небольшие павильоны и магазинчики, которые зачастую не имеют всей необходимой документации. Как правило, ранее размещение подобных объектов было оформлено как установка временных мобильных не капитальных сооружений. С течением времени и вследствие незаконных реконструкционных мероприятий характер строительных конструкций приобретает ярко выраженные признаки капитальности. Следует отметить, что подобные объекты зачастую размещены на территориях общего пользования – улицах и дорогах. И предполагались как временные со всеми вытекающими из этого признаками, в т.ч. возможности быстрого демонтажа или переноса. В случае проведения мероприятий по расширению твердого покрытия улиц, озеленению, прокладке и ремонту инженерных коммуникаций (водопровод канализация теплотрасса и т.п.) наличие указанных «капитализированных» объектов становится серьезной проблемой при проведении работ, необходимых для создания, поддержания в работоспособном состоянии инфраструктурных объектов поселения.  

Во втором случае, застройщик одновременно оформляет документы и ведет процесс постройки, который, так или иначе, считается незаконным, поскольку на него нет разрешения. Чаще всего данная незаконная схема реализуется при возведении коммерческих объектов недвижимости значительной площади.

Из всего вышеизложенного становится понятно, что лицо, построившее тот или иной объект недвижимости самовольно, не является его собственником и не вправе им распоряжаться: дарить, продавать, сдавать в аренду, а также совершать другие сделки. В то же время право собственности на объект может быть признано судом при соблюдении установленных законодательством условий.

Однако существуют случаи, когда право собственности на самовольно возведенный объект не может быть признано за тем, кто на него претендует,  например, если сохранение той или иной постройки нарушает права и интересы третьих лиц или же представляет собой угрозу здоровью и жизни окружающих.

В случае осуществления жилищного строительства жилой дом можно считать самовольно возведенным, если он построен:

- на земельном участке, который не был выделен для этой цели;

- без надлежащего разрешения;

- с  нарушениями строительных норм и правил.

Застройщику достаточно нарушить хотя бы одно из указанных положений, чтобы его строительство считалось самовольным.

Действующим законодательством предусмотрена ответственность за самовольное возведение того или иного объекта недвижимости. 
Ст. 58 Градостроительного кодекса РФ предусматривает ответственность (административную, имущественную, дисциплинарную, а также уголовную) для лиц, нарушивших законодательство о градостроительной деятельности. 
Статьей 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность в виде штрафа за строительство, реконструкцию объектов капитального строительства без разрешения на строительство.

Привлекать граждан к ответственности за право­нарушения в сфере строительства имеют право различные органы, в т.ч. инспекции государственного строительного надзора, суды.

Таким образом, любому из участников процесса возведения объекта самовольного строительства, в особенности заказчику, следует помнить о наступлении серьезных юридических последствий, включающих в себя как наложение административных штрафов, размер которых является весьма значительным, так и снос самовольно возведенного объекта с возложением всех расходов на виновное лицо. Таким образом, возможные и, как правило, неотвратимо наступающие негативные последствия значительно превышают затраты, как временные, так и материальные, понесенные заказчиком/застройщиком при надлежащем оформлении разрешительной документации до начала возведения объекта недвижимости.