Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением «Ставкрайимущество», подведомственной министерству имущественных отношений Ставропольского края, в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. При определении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения возникает вопрос: «К какому сегменту отнести земельные участки с одним видом разрешенного использования?». Зачастую преимущественное значение имеет расположение на земельном участке объекта капитального строительства.

Например, по данным «Россрестра РФ» на земельном участке площадью 50 га есть объект сельскохозяйственного производства (кошара). Изначально, стоимость земельного участка, по обычной методике расчета, получилась 308 миллионов рублей. Но все мы понимаем, что такого быть не может. Участок в полсотни гектаров никак не может столько стоить.

Разбираемся. Когда специалисты «Ставкрайимущества» внимательно проанализировали ситуацию, то выяснили, что земельный участок можно разделить на два сегмента: одна его часть находится под строением (кошарой), другая под пастбищем. В результате, по новой оценочной методике, получили как бы два земельных участка. Один, со строением, оценен в 4 миллиона рублей, другой с выпасом для скота (выращивания сельхоз продукции) – в 408 тысяч рублей. В результате этот землепользователь получил снижение кадастровой стоимости с 308 миллионов рублей до вполне адекватной рыночной стоимости – около 4,5 миллиона рублей за участок.

Еще один показательный пример. Это совместная работа с органами местного самоуправления. В ходе оценки столкнулись с земельным участком, вид использования которого «под садоводство». Такие участки намного дороже оцениваются, нежели те, где возделываются сельхоз культуры. И с учетом его разрешенного использования, той методики, ценообразующих факторов, в том числе стоимости продукции садоводства, общая стоимость вышла 18 миллионов рублей. Но на деле на данной территории садоводством, выращиванием многолетних насаждений, не занимались. Путем поучения подтверждающих документов органов местного самоуправления, в рамках муниципального земельного контроля, было установлено, что этот участок используется исключительно для сельскохозяйственного производства - выращивания однолетних культур. Изменение сегментации, то есть перенос из 13-го сегмента в 1-ый тоже позволило очень значительно снизить кадастровую стоимость с 18 миллионов рублей до 900 тысяч, или в 17 раз.